Gayrimenkul Yönetimi
Kat mülkiyeti, site yönetimi ve apartman uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık. Toplu yapılarda haklarınızı koruyoruz.
Toplu Yapılarda Hukuki Düzen ve Yönetim Güvencesi
Apartman ve site yönetimi, kat malikleri arasında sıkça uyuşmazlıklara zemin hazırlar; aidat borçları, ortak alanların kullanımı, yönetim planı değişiklikleri ve yönetici seçimi bu uyuşmazlıkların başında gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planlarının hazırlanması ve güncellenmesi, kat malikleri kurulu kararlarının hukuki denetimi ile yönetici atanması ve görevden alınması süreçlerinde danışmanlık veriyoruz. Toplu yapı uyuşmazlıklarında dava ve arabuluculuk yoluyla haklarınızı etkin biçimde savunuyoruz.
Pendik'te Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi: Kısa Cevaplar
- Aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne olur? Kat malikleri ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadır; geç ödenen her ay için yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20). Yönetici, borçluya karşı icra takibi başlatabilir.
- Yönetim planı nasıl değiştirilir? Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28).
- Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir? Kanuna veya yönetim planına aykırı kararların iptali için sulh hukuk mahkemesinde, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
- Yönetici nasıl seçilir ve nasıl görevden alınır? Yönetici, yönetim planında öngörülen usulle veya kat malikleri kurulu kararıyla seçilir. Görevini kötüye kullanması hâlinde kurul kararıyla veya mahkeme yoluyla görevden alınabilir.
- Arabuluculuk zorunlu mu? Evet. Kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartıdır.
- Pendik'te yetkili mahkeme hangisidir? Kat mülkiyeti davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Pendik'in yargı çevresi İstanbul Anadolu Adliyesi'dir (Kartal).
Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Planı
Kat mülkiyetinde yönetimin temeli kat malikleri kurulu ve yönetim planıdır. Kurul yılda bir kez olağan toplanır; çağrı usulüne ve toplantı yeter sayılarına uyulmadan alınan kararlar iptal edilebilir. Yönetim planı tapuya şerh edilir ve sonradan gelen malikleri de bağlar.
- Kurul kararlarında oy hakkı ve çoğunluk, kanunda ve yönetim planında belirlenen usule göre hesaplanır.
- Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
- Toplantı ve karar defteri düzenli tutulmalıdır; yönetici ve denetçi ilişkileri bu kayıtlara dayanır.
Yönetici: Görev, Sorumluluk ve Görevden Alma
- Ortak alanların bakımı ve onarımının yapılması
- Yıllık işletme projesinin hazırlanması ve kurula sunulması
- Aidat tahsilatı ve kayıtların düzenli tutulması
- Ortak yerlerin sigortalanması ve kurulun toplanması
- Karar ve işletme defterlerinin tutulması
Görevini ihmal eden veya kötüye kullanan yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla veya mahkeme yoluyla görevden alınabilir; zarara yol açmışsa tazminat sorumluluğu doğar.
Aidat ve Ortak Giderler: Tahsil Yolları
- Yazılı bildirim. Yönetici borçlu kat malikine veya kiracıya ödeme çağrısı yapar.
- Gecikme tazminatı. Ödenmeyen her ay için yüzde beş gecikme tazminatı hesaplanır.
- İcra takibi. Borç, ilamsız icra takibi ile tahsil edilebilir.
- İtiraz ve dava. Borçlu itiraz ederse yönetici itirazın iptali için mahkemeye başvurabilir.
- Haciz. Kesinleşen takipte borçlunun mal varlığına haciz uygulanabilir.
Ortak Alanlara Müdahale, Tadilat ve Komşuluk Uyuşmazlıkları
Balkon kapatma, cephe değişikliği, ortak alanın işgali ve izinsiz tadilat, toplu yapılarda sık görülen uyuşmazlıklardır. Ortak yerlerde esaslı değişiklik genel olarak kat maliklerinin yüksek oranlı çoğunluğunun, bazı hâllerde oybirliğinin onayını gerektirir. Gürültü, koku ve su sızıntısı gibi komşuluk uyuşmazlıkları da kat mülkiyeti kapsamında değerlendirilir; bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Çözüm için Pendik arabulucu sayfamıza bakabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm ve Toplu Yapılarda Karar Süreçleri
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda yeniden yapım kararı, arsa paylarının üçte iki çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan maliklerin hakları, tahliye, kira yardımı ve payların değerlendirilmesi gibi konularda hukuki destek önemlidir. Pendik'te çok sayıda site ve eski yapı bulunduğundan karar süreci ve sözleşme hazırlığı titizlikle yürütülmelidir. Kira ve inşaat sözleşmelerine ilişkin ayrıntı için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetim Dosyası İçin Gerekli Belgeler
- Yönetim planı ve tapu kayıtları
- Kat malikleri kurulu toplantı ve karar defteri
- İşletme projesi, aidat ve gider kayıtları
- Banka hesap dökümleri ve dekontlar
- Yazışmalar ve ihtarnameler
Site ve Apartman Yönetiminde Sık Yapılan Hatalar
- Toplantıya usulüne uygun çağrı yapmamak veya toplantı yeter sayısını sağlamamak.
- Karar defterini düzenli tutmamak.
- Borçlu maliklere yazılı bildirim yapmadan takip başlatmak.
- Yönetim planını güncel tutmamak.
- Karar iptali için tanınan bir aylık süreyi kaçırmak.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreler, parasal sınırlar ve mevzuat zaman içinde değişebilir; sonuç garanti edilemez. Somut durumunuz için büromuzdan randevu alarak dosyanıza özel değerlendirme isteyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul Yönetiminde Merak Edilenler
Site yöneticisinin yasal yükümlülükleri nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici; ortak alanların bakımını sağlamak, yıllık işletme projesi hazırlamak, aidat tahsilatı yapmak, sigortaları yenilemek ve kat malikleri kurulunu düzenli toplamakla yükümlüdür. Görevini kötüye kullanan yöneticinin mahkeme yoluyla görevden alınması talep edilebilir.
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Aidat borcunu ödemeyen kat malik ya da kiracısına karşı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca icra takibi başlatılabilir. Geç ödenen her ay için yüzde beş gecikme tazminatı ve hukuki masraflar borçludan talep edilebilir; uzun süre ödenmemesi hâlinde taşınmaz üzerine haciz konulabilmektedir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyu gereklidir (KMK m.28). Değişiklik talebi kat malikleri kuruluna yazılı olarak iletilmeli ve gündeme alınmalıdır. Karara katılmayan maliklerin itiraz hakları mahkeme yoluyla kullanılabilir.
Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi nedir?
Kanuna veya yönetim planına aykırı kat malikleri kurulu kararlarının iptali, sulh hukuk mahkemesinden istenir. Dava, karar tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa karar geçerliliğini korur.
Yönetici nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurulu, yönetim planında öngörülen çoğunlukla yöneticiyi görevden alabilir. Kurul karar vermezse veya haklı sebep varsa mahkemeden görevden alma istenebilir. Hesap vermemek, ortak giderleri usulsüz kullanmak ve görevini ihmal etmek haklı sebeplerdendir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartıdır; son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir. Mahkeme öncesi çözüm için Pendik arabulucu sayfamıza bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde bir malik karara katılmazsa ne olur?
Riskli yapıda arsa paylarının üçte iki çoğunluğu karar verirse, karara katılmayan maliklerin payları kanundaki usule göre değerlendirilir; bu paylar satışa çıkarılabilir. Maliklerin hak kaybına uğramaması için sözleşme ve karar süreçlerinin hukuki olarak incelenmesi önerilir.
Gayrimenkul yönetiminde hukuki destek almak ister misiniz?
Randevu Al