Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Tapu devirlerinden kira uyuşmazlıklarına, ortaklığın giderilmesinden imar sorunlarına kadar gayrimenkul hukukunun tüm boyutlarında güvenilir danışmanlık.
Taşınmaz İşlemlerinizde Hukuki Güvence
Taşınmaz alım-satımı, kira sözleşmesi ya da kat mülkiyeti uyuşmazlığı — gayrimenkul işlemlerinde yapılan küçük bir hata büyük maddi kayıplara yol açabilir. Tapu devri öncesi hukuki durum tespitinden yargılama aşamasına kadar her adımda danışmanlık sağlıyoruz. Özellikle Pendik ve çevresindeki imar planı değişikliklerini ve tapu sicilini yakından takip ederek müvekkillerimize güncel ve pratik hukuki destek sunuyoruz.
Pendik'te Gayrimenkul ve Kira Hukuku: Kısa Cevaplar
- Taşınmaz satışı nasıl yapılır? Mülkiyet, tapu müdürlüğünde resmî şekilde devredilir; noterde yapılan satış vaadi veya adi yazılı sözleşme tek başına mülkiyeti devretmez.
- Kira artışı ne kadar olabilir? Yenilenen kira dönemlerinde konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m.344).
- Kiracı hangi hallerde tahliye edilebilir? Kiraya veren; kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesi gibi sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir.
- Kira ödenmezse ilk adım nedir? Kiracıya, konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün süre veren yazılı bir ihtar gönderilir; süre içinde ödenmezse kira sözleşmesi feshedilebilir (TBK m.315).
- Kira davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. Kira bedelinin tespiti veya uyarlanması, tahliye ve kira alacağı davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartıdır; icra yoluyla ilamsız tahliye bu kapsamın dışındadır.
- Depozito ne kadar olabilir? Depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve banka hesabında vadeli olarak tutulur (TBK m.342).
Taşınmaz Alım-Satımında Hukuki Kontrol Listesi
Taşınmaz alımında yapılacak ön inceleme, sonradan ortaya çıkabilecek tapu ve imar sorunlarını büyük ölçüde azaltır.
- Tapu kaydı ve takyidatlar: ipotek, haciz, irtifak ve şerhler
- İmar durumu, iskân (yapı kullanma izni) ve kaçak yapı kontrolü
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı
- Satıcının yetkisi; vekâletnameyle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin geçerliliği
- Emlak vergisi, aidat ve yönetim borçları
- Ödemenin banka yoluyla yapılması ve tapu harçları ile masrafların paylaşımı
Tapu Devri Adım Adım
- Ön inceleme. Tapu, imar ve borç durumu araştırılır; gerekiyorsa noterde satış vaadi sözleşmesi yapılır.
- Belgelerin hazırlanması. Kimlik, DASK poliçesi ve değerleme raporu gibi belgeler tamamlanır.
- Tapu müdürlüğünde işlem. Satış, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde (Pendik'teki taşınmazlar için Pendik Tapu Müdürlüğü) resmî şekilde yapılır; harçlar yatırılır.
- Ödeme ve teslim. Ödeme banka yoluyla yapılır, anahtar teslimi ve abonelik devri tamamlanır.
Kiracı ve Kiraya Veren İçin Temel Haklar
Kiracı için:
- Kira artışının TÜFE sınırını aşmaması
- Depozitonun üç aylık kirayı aşmaması ve sürenin sonunda iadesi
- Kiralananın kullanıma elverişli teslimi ve gerekli onarımların yapılması
Kiraya veren için:
- Kira bedelinin zamanında ödenmesi
- Kiralananın özenle kullanılması ve sözleşme sonunda iadesi
- İhtiyaç, ödeme temerrüdü veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayalı tahliye hakkı
Kira Uyuşmazlığı Süreci: İhtardan Tahliyeye
- İhtar. Ödenmeyen kira için 30 gün süreli yazılı ihtar gönderilir.
- İcra yolu. Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi başlatılabilir; bu takip arabuluculuk şartının dışındadır.
- Arabuluculuk. Tahliye, kira tespiti veya kira alacağı davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulur.
- Dava. Uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür; Pendik'teki taşınmazlar için bu mahkeme İstanbul Anadolu Adliyesi'ndedir (Kartal).
- İcra ve tahliye. Karar kesinleşince icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama
Yenilenen kira dönemlerinde kira artışı TÜFE sınırıyla bağlıdır. Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmişse hâkim, TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın emsal kira bedelini ve hakkaniyeti esas alarak yeni bedeli belirleyebilir. Tespit davasının zamanlaması önemlidir; ilgili kira döneminin bitiminden önce açılması gerekir. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak da zorunludur.
Kat Karşılığı İnşaat ve Kentsel Dönüşüm
Pendik gibi hızla yapılaşan ilçelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları sık görülür. Bu sözleşmeler taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden uygulamada resmî şekilde (noterde) yapılmalıdır. Teslim gecikmesi, eksik veya ayıplı imalat, tapu iptal ve tescil talepleri bu tür davaların başlıca konularıdır. Toplu yapılardaki karar süreçleri için Gayrimenkul Yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Gayrimenkul Dosyası İçin Gerekli Belgeler
- Tapu kaydı, kimlik ve vekâletname
- İmar durumu belgesi ve iskân (yapı kullanma izni)
- Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve ihtarnameler
- Depozito ve teslim tutanakları
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri
- Yazışmalar ve fotoğraflar
Gayrimenkul İşlemlerinde Sık Yapılan Hatalar
- Tapu kaydını incelemeden kapora veya bedel ödemek.
- Kira sözleşmesini yazılı yapmamak veya depozitoyu belgesiz teslim etmek.
- Tahliye taahhüdünü baskı altında imzalamak veya imzalatmak.
- Arabuluculuk son tutanağı olmadan tahliye veya tespit davası açmak.
- Kira artış sınırını bilmeden itiraz etmeden ödeme yapmak.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreler, parasal sınırlar ve mevzuat zaman içinde değişebilir; sonuç garanti edilemez. Somut durumunuz için büromuzdan randevu alarak dosyanıza özel değerlendirme isteyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul Hukukunda Merak Edilenler
Tapu devri sırasında hangi hukuki riskler bulunur?
Tapu devrinde en sık karşılaşılan riskler arasında ipotek ve haciz şerhlerinin fark edilmemesi, imar kısıtlamaları, kat irtifakı sorunları ve sahte vekaletname ile yapılan işlemler yer alır. Tapu sicili sorgusu ve imar durumu belgesinin bir avukat aracılığıyla incelenmesi bu riskleri büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Kiracı tahliyesi ne kadar sürer?
Kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde tahliye davası açılabilir; süre mahkemenin iş yüküne, tebligat ve bilirkişi aşamalarına göre değiştiğinden kesin bir süre söylenemez. 1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra yoluyla takip başlatmak ise arabuluculuk şartının dışındadır. Sözleşmede tahliye taahhüdü veya kanundaki tahliye sebeplerinin bulunması süreci kolaylaştırır.
Kira artış oranını belirleyen nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde artış oranı bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmişse hâkim emsal kira bedeline göre yeni bedeli belirleyebilir. Güncel mevzuat için avukat danışmanlığı önerilir.
Kirayı ödemeyen kiracıya karşı ilk adım nedir?
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya en az 30 gün süre veren yazılı bir ihtar gönderilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir; ardından ilamsız icra yoluyla kira alacağı ve tahliye talep edilebilir. İhtarın usulüne uygun tebliği, sonraki aşamalar için belirleyicidir.
Depozito ne zaman ve nasıl iade edilir?
Depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve banka hesabında vadeli olarak tutulur. Kira sona erdiğinde ve kiralananın hasarsız teslimi sağlandığında iade edilir. Hasar veya borç varsa kesinti yapılabilir; uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk şartı da gündeme gelebilir.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Yenilenen kira dönemi için bedelin belirlenmesi istenecekse dava, ilgili kira dönemi bitmeden açılmalıdır; öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmişse hâkim emsal ve hakkaniyete göre bedeli belirleyebilir.
Tapu iptal ve tescil davası ne zaman açılır?
Tapu kaydının gerçeğe aykırı olduğu hâllerde (örneğin muvazaa, sahte vekâletname veya geçersiz işlem) tapu iptal ve tescil davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede görülür; Pendik'teki taşınmazlar için İstanbul Anadolu Adliyesi'ndeki (Kartal) mahkemelerdir. Dayanağa göre süre ve arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilir.
Gayrimenkul uyuşmazlığınızda hukuki destek alın.
Randevu Al