Ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu), birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir taşınmaz veya taşınırdaki ortaklığın sona erdirilmesidir. Uygulamada en sık hisseli tapularda ve mirasçılara kalan ev, arsa ya da tarlalarda karşımıza çıkar.

Paydaşlar malın nasıl paylaşılacağında anlaşırsa iş noterde ya da tapuda çözülebilir. Anlaşma yoksa her paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Bu yazıda sürecin 2026 itibarıyla nasıl işlediğini adım adım anlatıyoruz.

Ortaklığın giderilmesini kimler isteyebilir?

Tapuda payı bulunan her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Paylaşma hakkı ancak bir hukuki işlemle ve en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması da paylaşmayı engelleyebilir (TMK m.698).

Miras kalan mallarda ortaklık çoğunlukla elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Bu durumda da her mirasçı, terekedeki malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m.642).

Davada dikkat edilmesi gereken iki kural var:

  • Bütün paydaşlar davada yer almalıdır. Dava, bir veya birkaç paydaş tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Yargıtay, eksik paydaşla verilen kararları bozmaktadır (Yargıtay 7. HD, E. 2025/2567, K. 2026/1034, T. 24.02.2026).
  • Ölen paydaşın yerine mirasçıları katılır. Tapuda adı geçen paydaş vefat etmişse mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır ve belgede adı geçen tüm mirasçılar davaya dahil edilir (Yargıtay 7. HD, E. 2024/81, K. 2024/5893, T. 23.12.2024).

Bu nedenle dava öncesinde güncel tapu kaydının ve gerekiyorsa mirasçılık belgelerinin eksiksiz çıkarılması süreci ciddi biçimde hızlandırır.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-b). Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/A-2).

Süreçle ilgili bilinmesi gerekenler:

  • Başvuru yeri: Uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosudur (HUAK m.18/A-4).
  • Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9).
  • İlk toplantıya katılmamak: Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m.18/A-11).
  • Anlaşma olursa: Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili belgelerde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m.18/B-3). Şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tescil, resmi senet düzenlenmeksizin yapılır (HUAK m.18/B-5).
  • Anlaşma olmazsa: Arabulucunun düzenlediği son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Hangi mahkemede açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarına, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-b).

Taşınmazlarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m.12/1). Yani taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m.12/3).

Örneğin Pendik'te bulunan hisseli bir daire için dava, paydaşlar başka şehirlerde yaşasa bile taşınmazın bağlı olduğu yargı çevresindeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Taşınmaz bölünerek mi paylaştırılır, satılarak mı?

Kanunun öncelik verdiği yöntem aynen taksimdir, yani malın fiziken bölünerek paydaşlara verilmesidir. Paydaşlardan biri isterse hâkim bu imkânı araştırır; bölünen parçaların değerleri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (TMK m.699/2).

Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir (TMK m.699/3). Uygulamada şu durumlar aynen taksimi sınırlar:

  • Tek bir daire veya dükkân: Bağımsız bir bölüm fiziken bölünemeyeceğinden çoğunlukla satış yoluna gidilir.
  • Apartman veya çok bölümlü bina: Kat mülkiyetine elverişli bir yapıda paydaşlardan biri isterse hâkim, binanın kat mülkiyetine çevrilmesine ve bağımsız bölümlerin paylar denkleştirilerek ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir (KMK m.10 son fıkra). Bunun için mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi gibi belgeler gerekir (KMK m.12).
  • Tarım arazisi: Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşmış araziler bölünemez eşya niteliğindedir. Bu büyüklüğün altında ifraz ve hisselendirme yapılamaz (5403 s. Kanun m.8).
  • İmar mevzuatı: Arsalarda imar planındaki ifraz koşulları da bölünebilirliği belirler.

Satış nasıl yapılır? 12. Yargı Paketi ile gelen yenilikler

Satışa karar verilirse taşınmaz açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında bölüşülür (TMK m.699). Artırmalar UYAP elektronik satış portalı üzerinden yürütülür. Artırmaya katılmak için kural olarak taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onu oranında teminat yatırılması gerekir (İİK m.114).

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir (TMK m.699/3). Tek bir paydaş bile karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır.

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi ihaleleri için üç önemli değişiklik getirdi:

  • Mirasçılara öncelikli artırma: Taşınmazın tüm malikleri payını miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında başka malik yoksa, birinci artırma sadece malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık ve muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden yapılır (İİK m.114/2 ve 114/7-8).
  • Teminat muafiyeti daraltıldı: Yeni düzenlemede teminattan muafiyet yalnızca Hazine için ve satış isteyen alacaklı bakımından alacağının teminatı karşıladığı miktarla sınırlı olarak öngörülmüştür (İİK m.114/7-6).
  • İhale bedelini yatırmamanın yaptırımı: En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez. Satış masrafları düşüldükten sonra teminat paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa, teminatın tamamı diğer paydaşlara ödenir. Ayrıca bu kişiye teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114/7-9).

Bu değişiklikler, 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; o dosyalarda eski usul devam eder. Belirleyici olan dava veya karar tarihi değil, satış ilanının tarihidir.

Bu değişiklikler özellikle aile içinden kalan evlerin, paydaş olmayan üçüncü kişilere düşük bedellerle geçmesini önlemeyi ve ihalelerin kötü niyetle uzatılmasını caydırmayı amaçlıyor.

Sık sorulan sorular

Diğer paydaşlar istemezse ortaklığın giderilmesi engellenebilir mi?
Kural olarak hayır. Paylaşma istemi diğer paydaşların rızasına bağlı değildir. Ancak paylı mülkiyetin devamına ilişkin geçerli bir sözleşme (en çok on yıl), malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenmesi bu hakkı sınırlayabilir (TMK m.698).

Ortaklığın giderilmesi davası için bir süre sınırı var mı?
Kanunda paylaşma istemi için bir dava açma süresi öngörülmemiştir. Ortaklık devam ettiği sürece her paydaş bu hakkı kullanabilir.

Dava masraflarını kim öder?
Bu davalarda kazanan ya da kaybeden taraf yoktur. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücreti paydaşlara payları oranında yükletilir; karar ve ilam harcı da satış bedeli üzerinden hesaplanıp paylar oranında alınır (Yargıtay 7. HD, E. 2022/57, K. 2023/1261, T. 02.03.2023).

Paydaşlardan biri evi tek başına kullanıyorsa kira (ecrimisil) istenebilir mi?
Ecrimisil ortaklığın giderilmesi davasında değil, ayrı bir davada istenir. Yargıtay uygulamasına göre paydaşlar kural olarak, kullanımdan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyemez. Bunun bazı istisnaları vardır; örneğin daha önce ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması veya taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi (Yargıtay 7. HD, E. 2024/4266, K. 2024/5195, T. 21.11.2024).

Dava ne kadar sürer?
Süre; paydaş sayısına, ölen paydaşların mirasçılarının tespitine, tebligatlara, bilirkişi incelemesine ve satış aşamasına göre önemli ölçüde değişir. Tapu kaydı ve mirasçılık belgelerinin baştan eksiksiz hazırlanması süreci kısaltan en etkili adımdır.

Miras kalan evi satmak istemiyorum, payımı koruyabilir miyim?
Satış kararı verilse bile paydaşlar ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir. 7589 sayılı Kanunla, tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılmaktadır. Arabuluculuk aşamasında diğer paydaşların paylarını satın almak üzere anlaşmak da mümkündür.